一、沙盘与实际不符是否算违约？
算
1、沙盘在法律上是什么性质？
沙盘展示属于开发商面向购房者发布的广告，因此其应当保证广告的真实性，针对商品房这个特殊的商品，立法机关还专门出台司法解释，规定了如果在商品房的广告中出现的说明和允诺具体确定，并对购房有重大影响的，构成房屋买卖合同的一部分。
2、沙盘展示里有什么“坑”？
第一个坑：周边配套设施展示。
售楼处的最常见的沙盘就是展示商品房项目区位的整体沙盘，沙盘会展示小区周边的一些配套设施，比如公共道路，商场，学校，超市等等，开发商希望让小区尽量看起来便利畅通，也会在宣传中向购房者宣称以后周边的一些规划，但是需要注意的是，这些项目规划范围之外的配套，并非开发商的责任范围，即使开发商信誓旦旦说这些规划必将落地，以后发生了变更或者拖延，开发商也并不承担违约责任。
第二个坑：绿化景观。
沙盘中郁郁葱葱，房屋被绿植环绕，看起来居住环境非常舒适，实际交房时楼房周围的树木却稀稀拉拉，这是购房者最常见的不满之处。实践中却很难维权，开发商会声称绿化率达到了要求，只是植株暂时没有长大。
第三个坑：配套降级。
如今购房者不仅对房屋本身有要求，对小区的公共环境要求也很高，有些沙盘为了营造“高档社区”的氛围，会把小区公共区域展示的非常宜居，比如有步行道、小花园、高级地砖、喷泉景观等等，等购房者入住了才发现，有些东西是以次充好，有些展示则直接消失了。
3、规划红线内的虚假沙盘展示开发商承担什么责任？
1.所作说明及允诺具体确定。实践中法院会结合案件的具体细节来判断该说明是否达到具体明确的标准。
2.内容是对商品房规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。包括房屋本身的位置朝向、户型结构、空间尺寸、规划红线内的附属设施等。
3.对商品房买卖合同的订立和价格的确定具有重大影响。
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